1편. 심리학 교수인 '조이스 리어든(낸시 트래비스 분)'은 심령현상을 심리학의 한 분야로 인정받기 위해, 그리고 그 동안 자신을 백안시하는 사람들에게 증거를 보이기 위해, '로즈 레드'로 알려진 저택을 답사하기로 결심한다. 백 년 전에 지어진 이후, 스스로 구조를 바꿔오고 있는 '로즈 레드' 저택에선 주인인 '존 림바우어'가 의문사했고, 안주인인 '엘런 림바우어'는 실종됐으며, 그후로도 의문의 죽음이 계속돼 왔다. 그녀의 목표는 과학적인 자료수집과 분석을 통한 심령현상의 입증에 있다. 이를 위해, 그녀는 이 저택의 소유주인 '스티브 림바우어(매트 키슬라 분)'과 사귀며, 장차 이곳에 콘도미니엄 건립을 계획 중인 그에게서 사흘간 저택을 빌리기로 한다. 하지만, 같은 심리학부의 주임교수 '밀러(데이비드 듀크스 분)'는 교내 학보사 기자인 '볼린저(지미 심프슨 분)'를 이용해서, 조이스를 집요하게 괴롭힌다. 조이스가 다양한 능력을 지닌 심령가들을 불러모아 심령답사 설명회를 갖는데, 이 자리에도 볼린저가 몰래 나타나서, 기습적으로 사진을 찍는다. 2편. 밀러는 학보에 실린 조이스 일행에 관한 사진과 기사를 보여주면서, 심리학부의 집행위원회를 열어 조이스의 교직 해임을 결의한 사실을 통보한다. 이제, 방학이 끝날 때까지만 교수직을 유지하게 된 조이스에겐 성공적인 '로즈 레드' 심령답사만이 장래를보장할 유일한 길이다. 조이스는 거액의 자비를 들이면서, 이 심령답사를 준비한다. 그녀는 자신이 모은 심령가 중에서도 엄청난 염력을 지닌 자폐아 '애니(킴벌리 J. 브라운 분)'가 오랫동안 동면상태로 있는 '로즈 레드' 저택을 깨워주길 기대하고 있다. 출세에 눈이 먼 볼린저는 밀러의 꼬임에 넘어가서, 답사 팀보다 앞서서 로즈 레드로 잠입한다. 하지만, 이 저택의 혼령들은 그를 희생양으로 삼는다. 마침내, 로즈 레드에 도착한 답사 팀은 일찍부터 로즈 레드가 자신들을 기다리고 있었음을 직감하는데... 3편. 심령가 팸은 현관에서 볼린저의 기억을 감지하고 불안해한다. '애니'는 로즈 레드에 들어선 순간부터, 조이스의 기대에 부응하듯, 자신의 능력을 십분 발휘해서, 잠들어 있던 저택을 서서히 깨어나게 한다. 스티브는 온실에서, 볼린저가 떨어뜨린 밀러의 휴대폰을 찾아낸 후, 밀러에게 가택침입을 사주한 사실을 들면서 겁을 주는 메시지를 남긴다. 일행을 부엌으로 안내한 '조이스'는 '엘런 림바우어'의 딸 '에이프릴'이 다섯 살 때 부엌에서 실종된 사실을 말해준다. 답사 팀은 점차 로즈 레드의 이상한 건물 구조에 빠져들기 시작한다. 이 집은 그 구조를 수시로 바꾸어서, 사람들을 당혹스럽게 만든다. 일행이 상층부에 있는, 저택 설계도엔 나와있지 않은 거울 서재로 들어서자, 갑자기 에이프릴의 혼령이 나타나서 모두를 놀라게 하는데... 4편. 로즈 레드는 스스로 구조를 바꾸면서, 조이스 일행을 조금씩 압박해온다. 밤이 되자, 로즈 레드는 잠든 사람들을 깨우기 시작했고, 팸이 첫 번째로 희생된다. 독심술이 뛰어난 '닉'은 스티브가 로즈 레드 안에선 아주 강력한 영매가 된다는 사실과 함께, 로즈 레드가 스티브와 애니를 원하고 있음을 알려준다. 볼린저가 끝내 모습을 드러내지 않자, 스티브는 밀러를 협박해서, 로즈 레드로 찾아오게 한다. 한편 연락이 두절된 아들 '에머리'를 데리러온 '케이'는 뒤따라온 밀러와 함께 숲 속을 헤매고, '빅'은 팸의 혼령에게 홀린 후, 심장마비로 숨진다. 이렇듯, 로즈 레드엔 심령 에너지가 점차로 늘어만 간다. 5편. '팸'의 죽음을 확인한 '에머리'는 이 집에서 나가야 한다고 주장한다. 어머니의 차를 발견한 에머리는 수풀에서 살아있는 '밀러'와 죽은 '빅'을 본다. '로즈 레드'는 점차 생기를 얻어가고... 애니가 인형의 집을 보려고 하다가 사고로 의식을 잃자, 닫혀있던 모든 문과 창문이 다시 열린다. 에머리가 문밖으로 나가려는 순간, 애니는 의식을 되찾고, 또 다시 문이 닫히는 바람에, 에머리는 손가락이 잘리는 부상을 입는다. 조이스 역시, 이런 일이 '로즈 레드'가 애니를 통해서 한 일임을 잘 알고 있다. 화가 난 에머리는 애니를 기절시킨 후 '로즈 레드'를 빠져나가자고 하지만, 모두의 반대에 부딪힌다. 에머리의 독설을 참지 못한 캐시는 부엌으로 간다. 그런데, 거기엔 넋이 나간 듯한 '케이'가 나타나서 캐시를 공격한다. 이때, 뒤따라간 닉이 캐시를 구해준다. 6편. 닉은 캐시를 데리고 일행에게 돌아오는 도중에, '로즈 레드'에게 희생된다. 캐시가 엘런과 수키나가 존을 살해한 사실을 알아내자, 엘런은 캐시를 노린다. 두 사람을 찾아나선 스티브와 애니의 언니 씨씨... 스티브는 에이프릴에게서 캐시를 구해낸다. 일행의 동요에, 조이스는 점점 신경질적으로 변해간다. 결국, 일행은 캐시의 도움으로 애니에게 '로즈 레드'의 문을 모두 열게 만든다. 에머리는 혼령으로 나타난 케이를 거부함으로써, 비로소 어머니의 그늘에서 벗어나고, 스티브 역시 함께 로즈 레드를 짓자고 유혹하는 엘런을 떨쳐낸다. 이제, 모두가 '로즈 레드'를 떠난다. 하지만, 조이스는 한사코 떠나길 거부한 채, '로즈 레드'의 제물이 된다.6개월 후, '로즈 레드' 철거 당일에 다시 모인 일행은 비명에 숨진 넋들을 기린다.